法拍屋得標後，只有7個工作日的時間繳清尾款！這是法拍屋購買過程中最大的挑戰，也是許多人最容易失敗的環節。本文將完整解析7日繳款規定、如何準備資金，以及代墊款申請流程。
超級重要！
如果無法在7日內繳清尾款，您的保證金（通常是底價的20-30%）會被沒收，得標資格也會被取消！
舉例：如果您標到一間800萬的法拍屋，保證金可能就是160-240萬。無法繳款的話，這筆錢就拿不回來了。
7日繳款規定詳解
什麼是7日繳款期限？
根據台灣《強制執行法》規定，不動產拍賣得標後，買受人（得標者）必須在7個工作日內繳清全部價款（扣除已繳保證金）。
計算範例
假設您標到一間法拍屋：
• 得標價：800萬元
• 已繳保證金：200萬元（25%）
• 需在7日內繳清：600萬元
為什麼只有7天？
這是法律規定，主要原因有：
- 保護債權人：讓債權人能快速回收資金
- 提高執行效率：避免拍賣程序拖太久
- 確認買受人資格：確保得標者有足夠財力
- 避免投機行為：防止有人惡意得標後反悔
計算方式
7個「工作日」，不含例假日和國定假日。
- 如果週五開標，7日期限會延到下下週五
- 遇到連假，期限會順延
- 法院會在拍定通知書上明確載明繳款截止日期
如何籌措7日內的資金？
方案一：自備現金（最理想但少見）
如果您有足夠的現金，這是最簡單的方式。但實際上，大部分買家都需要貸款。
方案二：法拍代墊款（最常見）
法拍代墊款是專門為法拍得標者設計的短期貸款，可以在7日內快速審核撥款。
法拍代墊款特色
- 快速審核：1-3天內完成審核
- 快速撥款：審核通過後立即撥款
- 利率較高：年利率約6-8%（短期使用）
- 期限短：通常3-6個月
- 過戶後轉貸：等房屋過戶完成後，再轉為一般房貸
方案三：信用貸款
如果金額不大（500萬以下），也可以考慮申請信用貸款。但要注意：
- 審核時間可能來不及（通常需要3-7天）
- 額度有限（通常最高300-500萬）
- 利率較高（約4-8%）
方案四：親友借貸
如果有親友願意短期借款，也是一個選擇。記得簽訂借款契約，保障雙方權益。
7日內必須完成的事項
第0天（開標當日）
• 確認得標
• 立即聯繫貸款經紀人或銀行
• 準備貸款申請文件
第1-2天
• 提交貸款申請
• 銀行或貸款公司開始審核
• 補件（如有需要）
第3-5天
• 貸款審核完成
• 對保、簽約
• 銀行準備撥款
第6-7天
• 貸款撥入帳戶
• 向法院繳清尾款
• 取得收據證明
時間非常緊迫！
很多人以為「7天很夠」，實際上扣掉週末假日和審核時間，真正能運用的時間非常少！建議在投標前就先安排好貸款管道。
申請代墊款需要準備的文件
基本文件
- 身分證正反面影本
- 第二證件（健保卡或駕照）
- 戶籍謄本
- 印鑑證明
- 印鑑章
財力證明
- 近6個月薪資證明或薪轉存摺
- 所得稅扣繳憑單
- 財產清單
- 其他不動產權狀（如有）
標案相關文件
- 拍定通知書（最重要！）
- 法院公告資料
- 保證金收據
- 物件資料
小技巧
建議在投標前就先準備好這些文件的掃描檔，一旦得標，立即可以申請貸款，節省寶貴時間！
貸款成本試算
實際案例計算
情境：得標800萬法拍屋，自備款200萬，需貸款600萬
階段一：代墊款（3個月）
• 貸款金額：600萬
• 年利率：7%
• 期間：3個月
• 利息成本：約10.5萬元
階段二：一般房貸（過戶後）
• 貸款金額：600萬
• 年利率：2.5%
• 期間：20年
• 每月還款：約31,800元
總結：前3個月需要承擔較高利息（約10.5萬），但過戶後轉為一般房貸，利息就大幅降低了。
無法繳款的後果
保證金沒收
這是最直接的損失。如果您繳了200萬保證金，無法繳款的話，這200萬就拿不回來了。
得標資格取消
法院會重新進行拍賣，您失去購買該房產的機會。
可能無法再次投標
某些法院可能會限制您在一定期間內無法再參與該物件的投標。
信用受損
雖然不會直接影響聯徵紀錄，但如果您之後再申請法拍貸款，銀行可能會更謹慎審核。
如何避免繳款失敗？
8個重要建議
- 投標前先安排貸款：甚至可以先預審，確認額度
- 保留緊急備用金：除了貸款，自己也要準備一些現金
- 選擇有經驗的貸款經紀人：他們知道如何快速處理
- 準備多個貸款管道：不要只依賴一家銀行
- 確認貸款成數：法拍屋通常只能貸到6-7成
- 考慮自己的還款能力：不要借太多
- 預留處理時間：不要算到剛好7天
- 使用專業平台：如法拍貸8，快速媒合貸款經紀人
常見問題
Q1: 可以延長繳款期限嗎？
通常不行。法律規定就是7個工作日，法院很少同意延期。除非有非常特殊的理由（如重大天災），否則必須如期繳款。
Q2: 可以部分繳款嗎？
不行。必須一次繳清全部尾款，不能分期付款。
Q3: 如果第6天才拿到貸款怎麼辦？
立即向法院繳款！不要拖到最後一刻。建議一拿到貸款就馬上處理，避免意外狀況。
Q4: 代墊款利率這麼高，划算嗎？
雖然利率高，但只是短期。以600萬貸款3個月為例，利息約10.5萬。相比於法拍屋可能便宜的100-200萬，還是划算的。而且過戶後就能轉為低利率的一般房貸。
Q5: 自己去銀行申請可以嗎？
可以，但不建議。時間太緊迫了，自己跑流程可能來不及。專業的貸款經紀人有多家銀行管道，審核速度更快。
成功繳款的關鍵
總結來說，要在7日內順利繳清尾款，準備是最重要的：
- 提前規劃：在投標前就規劃好貸款
- 快速行動：得標後立即聯繫貸款單位
- 文件齊全：事先準備好所有文件
- 專業協助：找有經驗的貸款經紀人
- 多重準備：準備備用方案
記住：法拍屋最大的風險不是房子本身，而是7日內籌不到錢！做好準備，就能大幅降低風險。