法拍屋價格便宜，但「便宜是有原因的」。了解風險並做好準備，才能將風險降到最低。本文將完整分析法拍屋的8大風險，以及如何規避這些風險。
重要提醒
法拍屋不適合所有人。如果您是首次購屋、預算有限、無法承受風險，或沒時間處理複雜問題，建議考慮一般成屋交易。
8大常見風險
風險1：不點交風險（嚴重度：★★★★★）
什麼是不點交？
「不點交」指法院拍賣後，不負責清空房屋，原屋主或房客拒絕搬離，得標者需自行處理。這是法拍屋最大的風險。
可能遇到的情況
- 原屋主拒絕搬離，甚至惡意破壞
- 房客主張租約存續，拒絕遷出
- 惡意占用人霸占房屋
- 屋內物品堆積如山，清空困難
處理成本
- 時間成本：6個月至2年不等
- 金錢成本：律師費、訴訟費、清潔費，約10-50萬元
- 精神成本：與占用人交涉、法律程序壓力
如何規避
- 只買點交物件（最保險）
- 實地勘查，觀察是否有人居住
- 查詢租賃契約登記
- 預留處理預算和時間
風險2：房屋瑕疵（嚴重度：★★★★☆）
常見瑕疵類型
- 海砂屋：含氯離子超標，鋼筋腐蝕，結構不安全
- 輻射屋：建材含放射性物質，危害健康
- 漏水：屋頂、外牆、浴室漏水
- 壁癌：牆面長期潮濕導致剝落
- 結構問題：裂縫、傾斜、違建
- 管線老舊：水電管線需要更換
法拍屋的問題
法拍屋是「現況交屋」，沒有瑕疵擔保責任。發現問題後，法院和原屋主都不需負責修繕。
如何規避
- 仔細閱讀法院公告的物件資料
- 實地勘查，觀察外觀和周邊環境
- 查詢建物謄本和使用執照
- 向鄰居打聽房屋狀況
- 預留裝修預算（至少10-20%房價）
- 考慮找建築師或驗屋師協助（若能進入屋內）
風險3：7日繳款壓力（嚴重度：★★★★★）
得標後必須在7個工作日內繳清尾款，否則保證金沒收。這對大多數人來說是最大的壓力。
主要挑戰
- 時間太短，一般房貸來不及審核
- 需要申請高利率的代墊款（6-8%）
- 貸款成數較低（通常只能貸6-7成）
- 如果貸款不過，保證金（20-30%）全部沒收
如何規避
- 投標前先安排貸款（最重要！）
- 使用專業貸款媒合平台（如法拍貸8）
- 準備充足自備款（至少30-40%）
- 事先了解個人信用狀況和貸款額度
風險4：租約問題（嚴重度：★★★☆☆）
房屋可能存在合法租約，即使得標，租約仍然有效，租客可以繼續居住到租約期滿。
法律規定
根據《民法》第425條「買賣不破租賃」原則：
- 在法拍案件開始前已存在的租約，繼續有效
- 得標者需繼續履行租約義務
- 不能任意要求租客搬離
風險點
- 無法立即使用房屋
- 租金可能低於市場行情
- 租客可能不繳租金或惡意占用
- 可能存在假租約（原屋主和親友串通）
如何規避
- 查詢是否有租賃契約登記
- 檢視租約簽訂時間（拍賣前或後）
- 實地勘查，向鄰居打聽
- 若有租約，計算投資報酬率是否划算
風險5：產權複雜（嚴重度：★★★☆☆）
可能的產權問題
- 共有產權：與他人共同持有，使用和處分受限
- 持分過小：只擁有一小部分，難以利用
- 畸零地：面積太小或形狀不規則，難以建築
- 袋地：沒有對外通路，出入困難
- 越界建築：建物占用鄰地
- 違建：未經許可的增建，隨時可能被拆除
如何規避
- 詳細閱讀建物和土地謄本
- 了解持分比例和使用限制
- 實地勘查，確認可否正常使用
- 查詢都市計畫和土地使用分區
- 避免投標持分過小或產權複雜的物件
風險6：無法看屋（嚴重度：★★★☆☆）
大部分法拍屋無法進入屋內查看，只能從外觀和法院公告判斷，存在很大的不確定性。
看不到的風險
- 室內裝潢狀況
- 漏水、壁癌等問題
- 管線是否老舊
- 是否有惡臭或蟲害
- 屋內是否堆滿雜物
- 格局是否適合使用
如何降低風險
- 仔細觀察外觀和周邊環境
- 向鄰居、管理員打聽
- 查看窗戶、陽台等可見部分
- 預留充足的裝修預算
- 考慮相同社區的成交行情
風險7：附屬設備缺失（嚴重度：★★☆☆☆）
法拍屋通常不含任何設備，原屋主可能搬走所有東西，甚至連門窗、廚具、衛浴設備都拆走。
常見缺失
- 冷氣、熱水器
- 廚具、流理台
- 燈具、窗簾
- 馬桶、洗手台
- 甚至大門、鐵窗
如何準備
- 預留設備添購預算（5-20萬元）
- 得標後盡快進入屋內確認狀況
- 與裝修公司聯繫，快速處理
風險8：額外費用（嚴重度：★★☆☆☆）
除了房價和貸款利息，還有許多額外費用需要負擔。
主要費用
- 代墊款利息：約房價1-2%（3個月）
- 契稅：房屋評定現值的6%
- 印花稅：契價的0.1%
- 代書費：2-3萬元
- 地政規費：約數千元
- 清潔費：如果屋況差，可能數萬元
- 裝修費：視屋況而定，可能數十萬
- 律師費：如需處理不點交，約5-20萬
費用試算
以800萬法拍屋為例，額外費用可能包括：
- 代墊款利息（3個月）：約10萬
- 契稅等稅費：約15萬
- 代書地政費：約3萬
- 裝修：約50萬（中等屋況）
- 總計：約78萬元
因此，800萬的法拍屋，實際總成本可能接近880萬。
購買前檢查清單
必做事項
- □ 確認是否為點交物件
- □ 實地勘查至少2次（不同時段）
- □ 查詢建物謄本和土地謄本
- □ 確認沒有海砂屋、輻射屋紀錄
- □ 查詢是否有租約登記
- □ 了解周邊實價登錄行情
- □ 計算總成本（含稅費、裝修等）
- □ 事先安排貸款管道
- □ 準備充足自備款（至少30-40%）
- □ 評估自己的風險承受能力
降低風險的策略
5個降低風險的方法
1. 從簡單物件開始
新手建議：
✓ 選擇點交物件
✓ 選擇產權清楚的物件
✓ 選擇屋況較好的物件
✓ 避免持分或複雜產權
2. 充分做功課
✓ 多看法院公告，了解行情
✓ 實地勘查，多方打聽
✓ 參考實價登錄
✓ 計算投資報酬率
3. 準備充足資金
✓ 自備款至少40%
✓ 預留裝修預算
✓ 保留應急資金
✓ 事先安排貸款管道
4. 尋求專業協助
✓ 貸款經紀人（如法拍貸8平台）
✓ 代標公司（如果經驗不足）
✓ 地政士（處理過戶）
✓ 律師（如遇法律問題）
5. 保守出價
✓ 不要超出預算
✓ 考慮維修成本
✓ 預留風險緩衝
✓ 標不到就算了，不要勉強
常見問題
Q1: 法拍屋一定有問題嗎？
不一定。有些法拍屋屋況很好，只是屋主因財務問題被拍賣。但因為無法事前看屋，確實存在較高風險。重點是要做好調查。
Q2: 新手適合買法拍屋嗎？
可以，但要謹慎。建議：
• 從點交物件開始
• 從低價物件開始
• 做足功課或找專業協助
• 確保財力充足
Q3: 不點交物件一定要避開嗎？
新手建議避開。有經驗的投資者可以考慮，但要：
• 實地勘查占用情況
• 預留處理時間和費用
• 計算是否仍有利潤
• 有心理準備面對複雜狀況
Q4: 如何知道是否為海砂屋？
可以查詢：
• 內政部營建署「海砂屋查詢系統」
• 各縣市政府公布的海砂屋清冊
• 觀察建物是否有鋼筋外露、混凝土剝落等現象
Q5: 買法拍屋可以反悔嗎？
不行。一旦得標，就必須履行義務。如果不繳款，保證金會被沒收。因此投標前一定要考慮清楚。
總結
法拍屋確實存在多種風險，但風險是可以管理的。關鍵在於：
- 了解風險：知道會遇到什麼問題
- 評估風險：判斷自己能否承受
- 規避風險：做好調查和準備
- 管理風險：預留資金和時間處理
如果您：
✓ 做好充分功課
✓ 選擇相對安全的物件（點交、產權清楚）
✓ 準備充足資金
✓ 安排好貸款管道
✓ 有耐心處理後續問題
那麼法拍屋仍然是一個用較低價格取得房產的好機會。