法拍貸款利率比一般房貸高多少？如何計算真實成本？本文完整比較法拍代墊款與一般房貸的利率差異，並提供省錢技巧。
法拍貸款兩階段利率
法拍貸款分為兩個階段，利率完全不同：
階段一：代墊款（短期）
- 期限：3-6個月
- 利率：年利率6-8%
- 用途：支付7日內的法拍尾款
- 特色：利率高但期限短
階段二：一般房貸（長期）
- 期限：20-30年
- 利率：年利率2-4%
- 時機：房屋過戶完成後轉貸
- 特色：利率低，長期攤還
2025年法拍貸款利率行情
| 貸款類型 | 利率範圍 | 期限 | 適用時機 |
|---|---|---|---|
| 法拍代墊款 | 6-8% | 3-6個月 | 得標後7日內繳款 |
| 一般房貸（首購） | 2-2.5% | 20-30年 | 過戶後轉貸 |
| 一般房貸（非首購） | 2.5-4% | 20-30年 | 過戶後轉貸 |
| 信用貸款 | 4-8% | 7年內 | 金額較小時使用 |
實際成本計算
計算範例
情境：得標800萬法拍屋，自備200萬，貸款600萬
階段一：代墊款3個月（7%年利率）
• 貸款金額：600萬
• 利息：600萬 × 7% × 3/12 = 10.5萬元
階段二：一般房貸20年（2.5%年利率）
• 貸款金額：600萬
• 每月本息：約31,800元
• 20年總利息：約163萬元
總成本分析
總利息：10.5萬 + 163萬 = 約173.5萬元
實際年化利率：約2.89%（綜合計算）
5個省錢技巧
- 提高自備款：減少貸款金額，降低利息支出
- 快速轉貸：過戶後立即轉為一般房貸，縮短高利率期間
- 多比較幾家：代墊款利率可能相差1-2%
- 爭取首購資格：首購房貸利率通常較低
- 信用良好：保持良好信用紀錄，爭取更低利率
常見問題
Q1: 為什麼代墊款利率這麼高？
因為風險高、期限短。銀行需要在7日內快速審核撥款，無法詳細評估，風險較高，所以利率也較高。但只需負擔3-6個月，總利息成本不算太高。
Q2: 可以直接申請一般房貸嗎？
不行。一般房貸需要抵押權設定，但法拍屋要先繳款才能過戶。所以必須先用代墊款繳清尾款，過戶後再轉為一般房貸。
Q3: 如何降低代墊款利率？
• 提供更多財力證明
• 找有合作關係的貸款經紀人
• 比較多家銀行或貸款機構
• 縮短代墊期限（提早轉貸）
總結
法拍貸款雖然初期利率較高，但只要妥善規劃：
- ✓ 準備充足自備款（至少30-40%）
- ✓ 選擇可靠的貸款經紀人
- ✓ 過戶後立即轉為一般房貸
- ✓ 多比較幾家銀行
總體成本仍比市價購屋便宜很多！